一、督察依據(jù)
（一）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（舊）
（二）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則（舊）
（三）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（新）
（四）中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則（新）
（五）中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例
（六）中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例
（七）中華人民共和國土地增值稅暫行條例
（八）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則
（九）中華人民共和國印花稅暫行條例
（十）中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則
（十一）中華人民共和國耕地占用稅暫行條例
（十二）中華人民共和國耕地占用稅暫行條例實施細則
（十三）中華人民共和國契稅暫行條例
（十四）中華人民共和國契稅暫行條例實施細則
（十五）國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知 國稅發(fā)[2005]82號
（十六）國務(wù)院辦公廳21日發(fā)布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》 國辦發(fā)[2008]131號
（十七）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知  財稅[2008〕137號
（十八）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知  財稅字[1999]210號
（十九）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收所得稅問題的通知 國稅發(fā)[2006]31號
（二十）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務(wù)確認條件的批復 國稅函[2009]342號
（二十一）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知 國稅函[2008〕299號
（二十二）關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知 國稅發(fā)[2009]31號
（二十三）稅務(wù)總局何道成解釋房地產(chǎn)新31號文房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法
（二十四）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知財稅[2006]21號
（二十五）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)[2006]187號
（二十六）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的通知  國稅發(fā)〔2007]132號
（二十七）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知 國稅發(fā)[2009]91號
（二十八）國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知  國稅發(fā)[2004]100號
（二十九）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 財稅[2006]]186號
（三十）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知 財稅[2004]134號
（三十一）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知財稅[2006]162號
（三十二）國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復 國稅函[2008]576號

二、房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理容易出現(xiàn)問題的地方
（一）房地產(chǎn)稅收一體化管理工作落實不到位，信息共享、稅源監(jiān)控水平不高。
（二）未按規(guī)定建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫，納稅人基礎(chǔ)資料不完備。
（三）征管單位征收管理臺賬記錄不詳細，管理人員對房地產(chǎn)開發(fā)情況底子不清，情況不明。有的征管人員對開發(fā)企業(yè)開發(fā)的工程項目數(shù)、每個樓盤的面積數(shù)、工程進度等基本情況不清楚。
（四）新、老營業(yè)稅政策執(zhí)行對接不到位。
（五）拆遷償還面積未按規(guī)定征收營業(yè)稅。
（六）價外費用未按規(guī)定征收營業(yè)稅。
（七）未及時督促建設(shè)單位代扣外來施工單位建筑營業(yè)稅。
（八）混合銷售行為未嚴格按政策征收營業(yè)稅。
（九）企業(yè)所得稅、土地增值稅預征工作落實不到位。
（十）企業(yè)所得稅、土地增值稅達到清算條件的，未依法予以清算。
（十一）未嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理規(guī)定，稅款未及時足額入庫。
（十二）印花稅未嚴格按照法定稅目、稅率征收，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同未依法征收印花稅。
（十三）未依法征收耕地占用稅，對獲準占用耕地后超過兩年未使用者、對農(nóng)村居民占用耕地新建住宅、免稅或者減征后改變原占地用途的未依法征稅。
（十四）契稅征收工作不到位，契稅計稅價格、稅率、減免稅政策執(zhí)行不準確。
（十五）房地產(chǎn)二級市場稅收征管不到位，營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、印花稅等所涉及的稅種未依法征收、依法減免。
（十六）對未按規(guī)定依法納稅的，未依法采取相應措施。

三、執(zhí)法督察的方法
（一）日常征管工作
1．檢查房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的開展情況。是否建立了相對固定的房地產(chǎn)稅收一體化管理機構(gòu)；是否嚴格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定；是否與房地產(chǎn)管理等部門建立了信息傳遞機制，積極爭取相關(guān)部門的配合與支持，充分掌握各稅種征管所依據(jù)的基礎(chǔ)信息。

2．檢查房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)情況。是否建立了房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫；是否將從各渠道獲取的房地產(chǎn)信息資料進行整合歸集，作為長期的稅源資料及時歸入稅源管理檔案，充實、完善房地產(chǎn)企業(yè)戶籍資料，做到數(shù)據(jù)集中，信息共享，方便查詢，比對分析，促進工作。

3．檢查稅收征管檔案資料。檢查納稅人檔案、征收臺賬、納稅資料看納稅人基礎(chǔ)資料是否齊全、納稅是否及時準確，涉稅情況記錄是否詳細；管理人員對房地產(chǎn)開發(fā)情況是否做到底子清，情況明，對開發(fā)企業(yè)開發(fā)的工程項目數(shù)、每個樓盤的建設(shè)、銷售等基本情況是否心中有數(shù)；是否督促企業(yè)依法及時、足額納稅；對未依法納稅的是否依法采取相應措施。

（二）營業(yè)稅
1．取得商品房銷售收入、房產(chǎn)預收款（預收定金）是否長期掛“預收賬款”、“應付賬款”、“其他應付款”等科目，未按規(guī)定及時申報納稅。
2．是否有隱匿收入偷逃稅款問題，如設(shè)立兩套賬、將收取的房款直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室、閣樓、公共配套實施對外出售不計收入等等。
3．營業(yè)收入是否包括了各種價外費用，取得的各類手續(xù)費、管理費、獎勵返還收入、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價位收費是否按規(guī)定計入應稅收入。
4．是否有直接坐支售樓款的情況。
5．按揭貸款是否計入“短期借款”、“其他應付款”等科目，未及時申報納稅。
6．按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。
7．是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低同類房產(chǎn)而無正當理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。
8．在以房換地、參建聯(lián)建、合作開發(fā)過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。
9．各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、單位無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、納稅人自建住房銷售給本單位職工、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目等行為是否按規(guī)定足額納稅。
10．拆遷償還面積是否按規(guī)定申報納稅，動遷、拆遷補償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報納稅。
11．以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。
12．房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏轉(zhuǎn)房款問題。
13．各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報納稅。
14．個人投資性購房再次轉(zhuǎn)讓是否按規(guī)定納稅，重點檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已售商品房退房、過戶的處理。
15．征管單位是否及時督促建設(shè)單位代扣外來施工單位建筑營業(yè)稅及附加。

（三）企業(yè)所得稅
1．比較各管理單位、各開發(fā)企業(yè)所得稅稅負率是否有明顯差異，盈利水平是否與實際情況有較大出入，綜合分析選取重點檢查業(yè)戶。
2．是否按規(guī)定預征企業(yè)所得稅。
3．對達到清算條件的是否按規(guī)定進行了清算。
4．檢查應稅收入的真實性、完整性
（1）確定收入的完整性。重點是檢查各種主營收入、其他收入、營業(yè)外收入（包括各種形式的財政返還在內(nèi)）、投資收益等是否全部按規(guī)定入賬；有無故意壓低售價利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤的行為；有無將已實現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認收入的情況；對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。
（2）確定收入確認的合法性。重點檢查開發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷售收入、預售收入、視同銷售收入、預租收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認，是否符合國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）等有關(guān)規(guī)定。
（3）確定應稅收入與非應稅收入的劃分，檢查其有無將應稅收入作為非應稅收入申報等情況。

5．檢查稅前扣除項目的真實性、合法性
（1）要重點檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用，尤其是建安企業(yè)和個人所提供的安裝工程成本是否真實，是否存在以營銷策劃公司、項目咨詢公司或個人的名義代開發(fā)票虛列銷售傭金、咨詢費等套取現(xiàn)金的情況；是否存在以虛開辦公費、服務(wù)業(yè)發(fā)票等虛列薪資支出、廣告支出等。
（2）要通過檢查成本對象總開發(fā)成本、可售總面積、可售面積單位成本、已售面積等資料，來檢查成本與收入的配比性、合法性，是否存故意混淆前后項目之間的成本和費用支出，使得成本和費用前移，減少當期應納稅所得額；是否存在少結(jié)轉(zhuǎn)自用經(jīng)營房成本、職工福利性支出擠占成本費用，加大銷售成本，減少銷售利潤的情況。
（3）結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點，針對會計處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項目，重點檢查各項預提準備金、風險金以及業(yè)務(wù)招待費、廣告費、租賃費、人員工資等相關(guān)費用支出、捐贈支出、改擴建及裝修工程支出、管理費支出、財產(chǎn)損失等項目，是否在納稅申報時予以調(diào)整，支付的土地出讓金、配套費用是否按成本對象進行合理分攤。

6．重點檢查項目。
（1）檢查應付未付、應收未收款項的處理情況，是否存在預售房款長期掛“預收賬款”、“其他應付款”等科目，不按照規(guī)定繳納所得稅問題。
（2）檢查預提費用、應付賬款等科目，對年末留有余額的預提費用和超過3年因債權(quán)人原因無法支付的應付賬款應調(diào)整成本和收入。
（3）檢查無形資產(chǎn)和長期待攤費用的攤銷是否符合稅法規(guī)定。
（4）檢查關(guān)聯(lián)交易問題。檢查關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的購銷業(yè)務(wù)是否按獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來作價；是否利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程,如建筑、裝飾、建材、綠化和物業(yè)等,通過加大建安成本造價、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤，或委托關(guān)聯(lián)企業(yè)代理銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付高額傭金轉(zhuǎn)移利潤,或利用非法代開發(fā)票、假發(fā)票虛開費用套取現(xiàn)金偷逃稅款等；是否存在以管理費、特許權(quán)使用費、商標使用費等名目向控股公司支付巨額費用的情況；是否在所得稅優(yōu)惠期滿后，與享受優(yōu)惠的其他境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間存在轉(zhuǎn)移產(chǎn)品銷售、勞務(wù)和費用等情況。
（5）檢查房地產(chǎn)項目中建造的各類未銷售的營業(yè)性的“會所”是否計入銷售成本。
（6）檢查企業(yè)按重估價計提折舊的固定資產(chǎn)，看其重估收益是否申報繳納企業(yè)所得稅等等。
（7）虧損彌補問題。檢查納稅人獲利年度與虧損彌補是否合法，有無人為調(diào)節(jié)利潤而在年度之間多轉(zhuǎn)少轉(zhuǎn)成本，有無人為地推遲獲利年度的情況。彌補數(shù)額是否準確，彌補期限是否準確，有無經(jīng)過稅務(wù)審計、檢查已經(jīng)調(diào)整過的虧損額仍然按原先的虧損數(shù)額申報彌補。

（四）土地增值稅
1．是否按規(guī)定申報繳納土地增值稅。調(diào)取納稅人的納稅申報表，查看納稅人是否自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
2．查閱納稅人的檔案資料，查看納稅人是否按規(guī)定對竣工結(jié)算前的預售房產(chǎn)預征土地增值稅。
3．轉(zhuǎn)讓舊房的，是否按房屋及建筑物的評估價格，取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，是否扣除了取得土地使用權(quán)所支付的金額。
4．對達到清算條件的是否按規(guī)定進行了清算。

（五）土地使用稅
房地產(chǎn)開發(fā)項目占有的土地是否按規(guī)定申報繳納土地使用稅，已售房屋分割的土地面積是否符合規(guī)定等。

（六）印花稅
是否按規(guī)定稅目、稅率繳納印花稅，尤其是對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同是否依法征收印花稅。

（七）房產(chǎn)稅
1．房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。
2．對自用房產(chǎn)是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

（八）個人所得稅
著重檢查經(jīng)營者、投資者的個人所得稅繳納情況：
1．檢查扣繳義務(wù)人是否按規(guī)定履行了代扣代繳義務(wù)，包括企業(yè)發(fā)放的各種名目的獎金、補貼、實物以及其他應稅收入，特別是各類回扣、提成收入部分是否按規(guī)定足額扣繳個人所得稅。
2．檢查以假發(fā)票、代開發(fā)票、假工程施工合同等手段，虛構(gòu)經(jīng)營業(yè)務(wù)、虛列開發(fā)成本費用套取現(xiàn)金發(fā)放工資、獎金、補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。
3．扣繳義務(wù)人是否存在故意為納稅人隱瞞收入、進行虛假申報，少繳或不繳個人所得稅的行為。
4．在企業(yè)資質(zhì)升級時，留存收益和資本公積轉(zhuǎn)增個人股本是否按規(guī)定繳納個人所得稅。
5．企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項是否存在套取現(xiàn)金發(fā)放薪酬未計個人所得稅問題。
6．達到自行納稅申報標準的個人是否按規(guī)定進行了納稅申報。

（九）耕地占用稅
要利用土地使用權(quán)交易信息，及時掌握承受土地使用權(quán)的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息，了解或控制耕地占用稅稅源，對占用耕地進行開發(fā)建設(shè)的，是否按規(guī)定征收耕地占用稅。
  
（十）契稅
1．契稅申報管理是否規(guī)范。納稅人申報繳納契稅時，是否填報總局統(tǒng)一制定的契稅納稅申報表，并附送購房發(fā)票、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同和有效身份證件復印件等。征收機關(guān)是否對納稅申報表及有關(guān)附件資料的完整性、準確性進行審核無誤后，辦理征繳手續(xù)，開具統(tǒng)一的契稅完稅證明。
2．契稅計稅價格、稅率、減免稅政策執(zhí)行是否準確。
3．契稅信息是否及時傳遞。契稅征收機關(guān)是否及時整理、歸集房地產(chǎn)交易的有關(guān)信息。包括：轉(zhuǎn)讓方、中介方和承受方的名稱、識別號碼，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格、轉(zhuǎn)讓時間、面積、位置等信息，及時傳遞到相關(guān)管理單位。

四、房地產(chǎn)企業(yè)反避稅摸底調(diào)查
在房地產(chǎn)行業(yè)稅收執(zhí)法督察工作中，特別要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)是否以較低的交易價格將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方，或者以較低的租金價格將房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方，從而少繳營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅收。
（一）調(diào)查企業(yè)是否存在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)低價轉(zhuǎn)讓的問題，重點調(diào)查向境外轉(zhuǎn)讓的問題，企業(yè)與受讓方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。調(diào)查企業(yè)是否在避稅港設(shè)立控股公司、基金公司等，其關(guān)聯(lián)關(guān)系及關(guān)聯(lián)交易情況。重點調(diào)查申請注銷的房地產(chǎn)項目，在辦理注銷登記前調(diào)查是否存在避稅問題。

（二）調(diào)查企業(yè)是否存在房產(chǎn)低價出租的問題，企業(yè)與承租方是否存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

（三）審核企業(yè)關(guān)聯(lián)申報情況，重點審核2008和2009年度的關(guān)聯(lián)申報情況，對于企業(yè)尚未申報且存在關(guān)聯(lián)交易嫌疑的，讓企業(yè)提供相關(guān)資料并書面確認關(guān)聯(lián)關(guān)系結(jié)構(gòu)，同時向企業(yè)明示企業(yè)及其他相關(guān)責任人員隱瞞關(guān)聯(lián)關(guān)系應承擔的法律責任。

（四）調(diào)查企業(yè)是否存在其他避稅嫌疑。

——某省地稅局