（二）會計核算特點(diǎn)
1、收入核算房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營收入項目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。

2、開發(fā)成本核算
（1）開發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費(fèi)用（征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費(fèi)、材料費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi)）；開發(fā)間接費(fèi)用（為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)等）

（2）開發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本的方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本由于房屋開發(fā)的自身特點(diǎn)，單位造價的形成會出現(xiàn)計劃成本與實(shí)際成本之分，即：前期開發(fā)成本費(fèi)用高，中后期開發(fā)費(fèi)用減少，而且大量公共配套設(shè)施需在總銷售面積中分?jǐn)?，項目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務(wù)在核算銷售成本時，項目早期會出現(xiàn)對計劃預(yù)算的開發(fā)成本采取預(yù)提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會與實(shí)際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財務(wù)再根據(jù)“工程價款結(jié)算單”對預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)違法行為及分析
（一）隱匿收入
1、“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或“其他應(yīng)付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間，造成營業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進(jìn)度，為初步估算銷售收入實(shí)現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識隱瞞、不肯如實(shí)提供實(shí)際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。如某房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷售面積。

3、以物易物隱匿收入。在大額費(fèi)用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)、職工福利等費(fèi)用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如某房地產(chǎn)公司2006年6月轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給市某單位，抵頂了應(yīng)付款240萬元，造成少繳稅款。

4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實(shí)際操作卻有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取了部分土地的使用權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地的使用權(quán)取得部分房屋的所有權(quán)。

（二）虛增成本方面
1、利用成本核算特點(diǎn)虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期財務(wù)不能及時的取得各項目的“工程結(jié)算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預(yù)算造價計算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員利用這一特點(diǎn)，自行加大早期單位平米的計劃預(yù)算造價，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。

2、關(guān)系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設(shè)計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機(jī)。

3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。例如某房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本243萬元，直接混入項目開發(fā)成本中，未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營成本。

（三）超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用
1、利息支出問題。
（1）未在成本對象中分?jǐn)偨杩罾?。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務(wù)處理為將其作為財務(wù)費(fèi)用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費(fèi)用；同時往往未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

2、銷售費(fèi)用列支問題
（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準(zhǔn)確。

（2）虛增代理費(fèi)用。由于對銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍?ldquo;灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“會議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等明細(xì)科目的賬載金額。

三、檢查方法和技巧
(一)項目檢查法
以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項目為檢查重點(diǎn)。從項目開始到結(jié)束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對開發(fā)周期較長項目，分期作為檢查的重點(diǎn)。

(二)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)的收集法
基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質(zhì)量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項目銷售情況一覽表，通過以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。

(三)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析法
掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點(diǎn)，為進(jìn)一步檢查提供依據(jù)。如開發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價可以同項目銷售情況一覽表的數(shù)據(jù)對照，看企業(yè)提供可銷售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無差距；建筑安裝許可證的合同造價與實(shí)際合同和實(shí)際支付施工費(fèi)的差額。開發(fā)成本明細(xì)表同項目部分會計科目匯總表、項目銷售情況一覽表對比，看房產(chǎn)交易費(fèi)、維修基金支付額與帳面銷售收入是否成比例，銷售面積是否一致，測定企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。

(四)整體測算法
由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為：
（1）各規(guī)費(fèi)支出的依據(jù)和比例土地契稅【土地局按土地評估價格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評估價格的40％收取】房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括（由各政府及職能部門收取的費(fèi)用，大體包括：人防基建費(fèi)【無人防工程的開發(fā)項目。人防辦按房屋售價的2％收取】、市政建設(shè)配套費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費(fèi)【針對小規(guī)模插建項目，收費(fèi)局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費(fèi)【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費(fèi)【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費(fèi)【煤氣公司按3000－3500元/戶收取】、規(guī)化驗(yàn)收費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；代收業(yè)戶維修基金【房屋價格的2％】

（2）通常建安成本比例。目前我市房地產(chǎn)項目的工程造價一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價為750-950元/m2,小高層住宅（7-17層）造價為980-1200元/m2，高層造價為1400-1600元/m2。其中土建、安裝大致占總造價的75％和25％。

(五)實(shí)地核實(shí)法針對房地產(chǎn)公司的檢查必須深入到項目開發(fā)地、銷售現(xiàn)場實(shí)地盤點(diǎn)、掌握項目建設(shè)及銷售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點(diǎn)。

(六)帳內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合法由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個項目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務(wù)往來頻繁的的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。

(七)對往來帳戶的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的往來款項較多，一些不易走賬、性質(zhì)相對模糊的業(yè)務(wù)，企業(yè)財務(wù)人員常在往來科目中列支。因此有針對性的對“其他應(yīng)收款”“其他應(yīng)收付款”進(jìn)行重點(diǎn)審查，對往來賬向掛帳時間長且金額大的業(yè)務(wù)重點(diǎn)核實(shí)原始憑證、詢問形成原因，常常能發(fā)現(xiàn)其中的涉稅問題。例如在對某房地產(chǎn)公司檢查中，企業(yè)在“其他應(yīng)收款”中支付職工旅游補(bǔ)助81800元，在“其他應(yīng)付款”中支付90人獎金分紅1134000.00元，長期掛帳。經(jīng)核實(shí)企業(yè)未代扣個人所得稅共計230193元。

四、關(guān)于對房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議
針對上述問題，建議采取以下措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的針對性
(一)從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項目檢查相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以單位項目作為檢查的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個納稅年度作為檢查時限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開發(fā)項目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項目開發(fā)的過程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

(二)拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。為更加準(zhǔn)確、全面掌握開發(fā)項目的數(shù)據(jù)資料，可以到計委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時間和相關(guān)數(shù)據(jù)。

(三)規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)。由于各行業(yè)情況不同，稅務(wù)檢查所需收集、掌握的證據(jù)資料也不盡相同，結(jié)合行業(yè)的特點(diǎn)，規(guī)范和細(xì)化取證資料文書的制式和填寫標(biāo)準(zhǔn)，以及取證文書的保管和調(diào)閱制度。通過此舉不僅可以做到取證數(shù)據(jù)資料的共享，減少下一次稅務(wù)檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開發(fā)的相關(guān)資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。

(四)延伸檢查范圍，提高檢查質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實(shí)做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。

(五)規(guī)范和加強(qiáng)對二手房轉(zhuǎn)讓銷售的納稅檢查。由于二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點(diǎn)。稅務(wù)檢查人員應(yīng)首先加強(qiáng)對房屋中介機(jī)構(gòu)的檢查，搜集發(fā)現(xiàn)房屋買賣人員的相關(guān)資料及交易額，同時依靠公安及房管部門的配合，加大對偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時足額入庫。

五、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議
(一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財務(wù)管理制度。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，對可售面積的單位預(yù)算造價的計算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。

(二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，特別對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的對外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷，并健全領(lǐng)、用、存制度。

(三)完善對預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時足額入庫。通過現(xiàn)場實(shí)地的調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進(jìn)度，特別對售樓部加強(qiáng)適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，多角度對預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時足額入庫。

(四)爭取多方配合，爭取信息共享。稅務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門的協(xié)同配合和聯(lián)系，對部分涉稅地數(shù)據(jù)資料做到及時溝通，摸清我市房地產(chǎn)開發(fā)項目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對性。

(五)完善規(guī)范二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報制度。針對二手房的買賣活動零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個人的特點(diǎn)。首先通過與房管部門的聯(lián)系和配合，及時掌握二手房轉(zhuǎn)讓的納稅人及交易額的情況，規(guī)范賣房人的納稅申報制度，為下一步的稅款征收提供依據(jù)；其次加大對房屋中介機(jī)構(gòu)的管理，對二手房的交易活動進(jìn)行全程監(jiān)控。

(六)重點(diǎn)項目定期報告制度。對以地?fù)Q房、城中村改造、舊城改造、開發(fā)規(guī)模較大，資金投入較多的項目，實(shí)行定期向稅務(wù)主管部門報告制度，便于稅務(wù)機(jī)關(guān)及時掌握開發(fā)情況，結(jié)合具體情況適時地調(diào)整征管辦法。