我們可以發(fā)現(xiàn)，上面的適用標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，只是一個(gè)叫建筑工程項(xiàng)目，一個(gè)叫房地產(chǎn)項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)都是以《建筑工程施工許可證》或合同中的“開工日期”來看的，至于現(xiàn)實(shí)情形中是不是這個(gè)時(shí)間開工，還是偷偷地開工了，那可能也不好監(jiān)管到位，只能看“形式主義”約定了。同時(shí)要注意，不是合同簽訂的日期，是約定的開工日期，這一點(diǎn)需要有所區(qū)別。
在這兒可能有一些爭(zhēng)議之處，即在判斷老項(xiàng)目時(shí)，依照規(guī)定是先判斷許可證上的“開工日期”，如果沒有許可證，或者證上沒有開工日期，那就看合同注明的開工日期。初步理解看，這兒還是有一個(gè)優(yōu)先判斷的前后順序。在技術(shù)上，可能我們認(rèn)為合同約定與施工許可證是或者的關(guān)系，誰早就認(rèn)可誰的日期，比如施工許可證約定的是4月5日，但是合同約定是3月20日，那是違規(guī)沒有施工許可就開建了，這至少是違規(guī)的。通常來講，施工許可證的日期是早于合同約定的施工日期。
還有一種情形是房地產(chǎn)企業(yè)變更施工方，上面我們表中有提及，這種情形還是要看之前的項(xiàng)目開工時(shí)間，而不宜必須要求分割開一個(gè)商品房，分別按不同的階段適用不同的計(jì)稅方式，這個(gè)也是難以操作的。
(2)轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)。
有爭(zhēng)議的可能還聚焦于轉(zhuǎn)讓取得不動(dòng)產(chǎn)的“取得”的界定，如上表中的部分稅務(wù)機(jī)關(guān)的意見，取得是指權(quán)屬變更的時(shí)間、約定交付的時(shí)間還是發(fā)票的時(shí)間，這個(gè)會(huì)與實(shí)踐當(dāng)中存在時(shí)間差，比如2015年8月取得了房產(chǎn)，2016年5月最后辦理完成取得房產(chǎn)權(quán)屬證明，那如何界定是不是營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)呢？如果界定為必須適用一般計(jì)稅方法，這確實(shí)是有點(diǎn)不合理，可能一般納稅人一分錢進(jìn)項(xiàng)沒有，但再次轉(zhuǎn)讓時(shí)必須用11%的稅率。征管必須還是有規(guī)則的，所以這些判斷的條件小編認(rèn)為是采取了簡(jiǎn)單易行的方式。不過如果考慮納稅人的實(shí)際情形，會(huì)是更好一些，比如交付時(shí)間，結(jié)合合同、入賬等輔助的證據(jù)。關(guān)于此內(nèi)容，還是建議進(jìn)一步完善與考慮納稅人的利益更多些。
上面還有一個(gè)問題，對(duì)于轉(zhuǎn)讓4月30日(含)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，享受的是增值稅計(jì)稅方法選擇權(quán)，比如選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，那給下一環(huán)節(jié)一般納稅人開具的是5%征收率的發(fā)票，下一家再銷售時(shí)用的是一般計(jì)稅方法，不能再選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法了，不能說是銷售的老房子就“一生”都是可以選擇簡(jiǎn)易，這是不對(duì)的。如上建筑服務(wù)，更不能認(rèn)為只要是為老不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的建筑服務(wù)都是可以選擇簡(jiǎn)易，對(duì)象只是對(duì)于某個(gè)建筑服務(wù)項(xiàng)目實(shí)施的，并不綁定于老不動(dòng)產(chǎn)，這個(gè)一定要有個(gè)主體的適用界定出來。如果是營(yíng)改增之后的老不動(dòng)產(chǎn)再發(fā)生的建筑服務(wù)，那施工許可證約定的開工日期只能是2016年5月1日后，此時(shí)對(duì)于一般納稅人，就不能再選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法了，而只能按一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
(3)轉(zhuǎn)租的情形。
對(duì)于一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兒的取得，在上面的情形回復(fù)中，我們還看到了“轉(zhuǎn)租”取得的情形，那這個(gè)取得從解釋的個(gè)案看，是看從上一家租賃的時(shí)間；如果是營(yíng)改增之前，那就是可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；如果是之后，那就是應(yīng)使用一般計(jì)稅方法。這兒相當(dāng)于是“可選擇的利益”由上一家享受完畢了。關(guān)于此問題的理解我們認(rèn)為還是比較合適的，不能解釋為只要租的是老房子就一定是可以選擇簡(jiǎn)易，這就誤解了營(yíng)改增是業(yè)務(wù)層級(jí)的還是“主體“層級(jí)的，是不對(duì)的。
