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| 財(cái)稅[2016]140號文關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)差額扣稅政策新規(guī)的解讀與分析 |
| 發(fā)布時(shí)間：2017/1/5 來源： 閱讀次數(shù)：3018 |
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| 財(cái)稅[2016]140號文七、八條是對房地產(chǎn)企業(yè)利好政策——差額扣除政策的補(bǔ)充規(guī)定。第七條是明確土地補(bǔ)償費(fèi)等取得土地環(huán)節(jié)的特定費(fèi)用可以抵減銷售額的問題，第八條是規(guī)定設(shè)立的項(xiàng)目公司土地價(jià)款可以抵減銷售額必須符合的前提條件。這兩條規(guī)定包括其中政策不確切之處對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利弊影響極大，現(xiàn)對其解讀分析如下。
一、關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)等取得土地費(fèi)用可以抵減銷售額問題
第七條規(guī)定：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
分析與思考：
1、文件未明確“土地前期開發(fā)費(fèi)用”的具體內(nèi)容，首先產(chǎn)生的一個(gè)疑問是，“向政府部門支付的”定語限定不限定“土地前期開發(fā)費(fèi)用”。
若不限定，那么就是“土地前期開發(fā)費(fèi)用”，可以理解為土地一級開發(fā)的前期費(fèi)用。那么，不但包括向政符部門繳納的規(guī)費(fèi)，還包括“七通一平”的費(fèi)用，即由毛地開發(fā)成熟地的費(fèi)用。
若限定，那么就是“向政府部門支付的土地前期開發(fā)費(fèi)用”，可以理解為土地開發(fā)前期向政府部門繳納的規(guī)費(fèi)，特別是“城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”等。
我們理解應(yīng)該是限定為“向政府部門支付的”，理由是：在開發(fā)企業(yè)的成本中，受讓的土地成本不能取得進(jìn)項(xiàng)扣稅憑證，同樣，繳給政府部門的各種規(guī)費(fèi)金額較大，同樣不能取得扣稅憑證，而如果支付土地一級開發(fā)的前期費(fèi)用，應(yīng)該是可以取得專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)的。
支付給政府部門的前期規(guī)費(fèi)可以參考蘇地稅函[2011]81號文規(guī)定，項(xiàng)目如下：
序號
費(fèi)用名稱
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
費(fèi)用類別
使用票據(jù)
歸集方向
1
土地登記費(fèi)
企業(yè)土地使用面積在1000平方米（含1000平方米）以下每宗地收110元，每超過500平方米以內(nèi)加收40元，最高不超過4萬元
行政事業(yè)性收費(fèi)
財(cái)政票據(jù)
取得土地使用權(quán)所支付的金額
2
土地復(fù)墾費(fèi)
2000元/畝
行政事業(yè)性收費(fèi)
財(cái)政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本（復(fù)墾土地經(jīng)驗(yàn)收合格后,退還土地復(fù)墾費(fèi)，退還的不得扣除）
3
農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)資金
蘇南2400元/畝；蘇中2000元/畝；蘇北1600元/畝
政府性基金
財(cái)政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本
4
新菜地開發(fā)建設(shè)資金
教師建房和拆遷復(fù)建房0.5萬/畝,商品房建設(shè)1萬元/畝（征用重點(diǎn)保護(hù)區(qū)域辦蔬菜基地加倍）
政府性基金
財(cái)政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本
5
城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)
縣城75元/㎡，中等城市90元/㎡，大城市105元/㎡，南京市150元/㎡；在建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行各類工程建設(shè)的單位和沿街建筑的個(gè)人，20-50元/㎡，對農(nóng)民在建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建住房免收
政府性基金
財(cái)政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本
6
墻體材料專項(xiàng)基金
按10元／平方米預(yù)收，視新型墻材使用情況，按比例退還。不便計(jì)算建筑面積的按預(yù)計(jì)用磚量繳納，標(biāo)準(zhǔn)為每0.05元/塊
政府性基金
財(cái)政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本
7
人防易地建設(shè)費(fèi)
2400－2800元／平方米
行政事業(yè)性收費(fèi)
財(cái)政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本
8
人防建設(shè)經(jīng)費(fèi)
上年末職工在冊人數(shù)每人每年繳納13-15元
行政事業(yè)性收費(fèi)
財(cái)政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
9
城市道路占用挖掘費(fèi)
建設(shè)性占道一個(gè)月內(nèi)0.2-0.3元/日.㎡，超過一個(gè)月可以逐步提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但最高不超過100%
行政事業(yè)性收費(fèi)
財(cái)政票據(jù)
房地產(chǎn)開發(fā)成本
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