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| 以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)所得稅如何處理 |
| 發(fā)布時間：2016/1/27 來源： 閱讀次數(shù)：847 |
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投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權、已出租的建筑物。
企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，應該注意：
1、企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更；
2、以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。
3、已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式，即不可逆轉(zhuǎn)。
4、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入等。采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不在對投資性房地產(chǎn)進行減值測試。
5、根據(jù)《企業(yè)會計準則第18號—所得稅》的規(guī)定，在采用資產(chǎn)負債表債務法核算所得稅的情況下，企業(yè)一般應于每一個資產(chǎn)負債表日進行所得稅的核算。
鴻昌公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
（1）2015年1月1日，鴻昌公司以40000萬元總價款購買了一棟已達到預定可使用狀態(tài)的沿街樓。該沿街樓總面積為2萬平方米，每平方米單價為2萬元，預計使用壽命為50年，預計凈殘值為零。鴻昌公司計劃將該沿街樓對外出租。
?。?）2015年，鴻昌公司出租上述沿街樓實現(xiàn)租金收入1000萬元，發(fā)生費用支出（不含折舊200萬元。由于市場發(fā)生變化，鴻昌公司出售了沿街樓總面積的20%，取得收入8400萬元，所出售沿街樓于2015年12月31日辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。2015年12月31日，該沿街樓每平方米的公允價值為2.2萬元。
其他資料：
鴻昌公司所有收入與支出均以銀行存款結算。
根據(jù)稅法規(guī)定，在計算當期應納所得稅時，持有的投資性房地產(chǎn)可以按照其購買成本、根據(jù)預計使用壽命50年按照年限平均法自購買日起至處置時止計算的折舊額在稅前扣除，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額；在實際處置時，處置取得的價款扣除其歷史成本減去按照稅法規(guī)定計提折舊后的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額，鴻昌公司適用的所得稅稅率為25%。
鴻昌公司當期不存在其他收入或成本費用，當期所發(fā)生的200萬元費用支出可以全部在稅前扣除，不存在未彌補虧損或其他暫時性差異。
不考慮除所得稅外的其他相關稅費。
要求（1）編制鴻昌公司2015年1月1日、12月31日與投資性房地產(chǎn)的購買、公允價值變動、出租、出售相關的會計分錄。
要求（2）計算投資性房地產(chǎn)2015年12月31日的賬面價值、計稅基礎及暫時性差異。
要求（3）計算鴻昌公司2015年當期所得稅，并編制與確認所得稅費用相關的會計分錄。
案例解析：
?。?）編制鴻昌公司2015年1月1日、12月31日與投資性房地產(chǎn)的購買、公允價值變動、出租、出售相關的會計分錄。
2015年1月1日，鴻昌公司以40000萬元購買沿街樓
借：投資性房地產(chǎn)40000
貸：銀行存款40000
2015年12月31日，沿街樓的公允價值增加至44000萬元（=2.2萬/平方米×2萬平方米），增值4000萬元。剩余80%房地產(chǎn)部分：
借：投資性房地產(chǎn)3200
貸：公允價值變動損益3200
鴻昌公司實現(xiàn)租金收入和成本：
借：銀行存款1000
貸：其他業(yè)務收入1000
借：其他業(yè)務成本200
貸：銀行存款200
鴻昌公司于2015年12月31日出售投資性房地產(chǎn)的會計分錄如下：
借：銀行存款8400
貸：主營業(yè)務收入8400
借：主營業(yè)務成本8000（40000×20%）
公允價值變動損益800（4000×20%）
貸：投資性房地產(chǎn)8800（44000×20%）
?。?）計算投資性房地產(chǎn)2015年12月31日的賬面價值、計稅基礎及暫時性差異。
沿街樓剩余部分的賬面價值為35200萬元＝44000×80%
沿街樓剩余部分的計稅基礎為31360萬元=（40000–40000/50）×80%=39200×80%
暫時性差異=35200-31360=3840（萬元）
?。?）計算鴻昌公司2015年當期所得稅，并編制與確認所得稅費用相關的會計分錄。
鴻昌公司的當期所得稅計算如下：
=（應稅收入–可抵扣成本費用）×適用稅率
=（出售收入-出售成本 租金收入-費用-折舊）×25%=（8400–39200×20% 1000–200-40000/50）×25%=（8400–7840 800-800）×25%=560×25%=140（萬元）
遞延所得稅負債=3840×25%=960（萬元）
所得稅相關分錄如下：
借：所得稅費用1100
貸：應交稅費—應交所得稅140
遞延所得稅負債960 |
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